事例紹介
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現在使っている社員寮が老朽化しており、病院の近隣（緊急時に徒歩でも駆けつけられる距離）に社員寮を購入したい。中古で安く単身者用で全室空室の一棟賃貸マンションを探してほしいとの依頼。
しかし、近隣で全室空室の一棟の賃貸マンションが売却されることはまれで、ほとんどが収益物件として稼働している一棟賃貸マンションであったため、空室が多めにある稼働中の収益一棟マンションを購入し、賃料収入を得ながら徐々に社員寮に転換していくスキームをご提案。
社員寮に転換していく期間を4年間と設定し、この間の建物の管理と現行テナントとの立ち退き交渉の助言を弊社で請け負うことをご提案しました。
病院から徒歩圏にある収益物件について詳細な調査を行い、賃料、空室状況その他物理的・法的・経済的に詳細な調査を行い、購入不動産の問題点、改善の可能性を洗い出し、不動産価値の把握を行いました。
そのうえで、社員寮に転換する期間の賃料収入、建物メンテナンスのアドバイス、現行テナントの賃料収集、トラブル処理など、弊社がお手伝いできる内容を明確にご説明しました。
収益物件の適正価格把握はもちろんのこと、将来動向、賃貸マンションの入居回転期間、近隣環境整備、物件保有のコストなど、様々な問題点を検討し、納得する物件購入方法とその後の建物管理をご提案させていただきました。
当初は土地を購入して建物を新築も検討しておりましたが、限定されてエリアでマンション用地を探すとなるとなかなか難しく、また、土地購入費・建物建築費も大きくなることから、中古ではあるものの良質の一棟収益マンションの購入に至りました。
収益物件を購入した後には、建物の常時清掃、賃料収集管理、トラブル処理など不動産管理に伴う様々な業務が発生します。不動産賃貸業に精通していない方であれば、収益物件を購入管理することは躊躇してしまうものです。
しかし、不動産賃貸管理にも精通している弊社が建物管理を請け負うことにより、安心して物件購入でき、その後の建物管理運営ができます。
借地借家法が適用される賃貸借契約の下では、現行テナントを強引に退去させることは不可能です。しかし、単身者用の賃貸マンションでは一定の入居期間で回転していくものです。したがって、建物管理をしていきながら1軒1軒のテナントと信頼関係を築き、最終的には社員寮へ転換していきたいオーナーの意向を説明し、契約更新のタイミングで定期建物賃貸借契約への切り替えをご提案させていただいたり、テナント側の都合で自然に退去していくタイミングで社員を入居させるなどして、計画期間内にほとんどのお部屋が社員寮へ転換できる見通しがたちました。
なお、この転換期間には、テナントからの賃料収集管理はしっかり弊社が行い、賃料収入が購入資金の返済や企業収益向上に貢献しております。
運営する病院に隣接している一棟事務所ビル（個人オーナー所有）を賃借しており、当該ビルを買い取りたいが適正金額を調査してほしいとの依頼。不動産の査定を行い、適正価格をお知らせしたところ、隣接地であるため高値でも購入したいとの思惑がありましたが、適正価格が高額のため資金繰りには数年かかると取引を躊躇しておられました。
しかし、調査を進めていくうちにビルを所有する個人オーナーが高齢でいずれ売却したいが、5～10年の間は賃料収入を得ていたいとの思惑があることを知りました。そこで弊社では両者が納得できるようなスキームと適正な買取金額を提案。
この一棟の事務所ビルの建物のみを買い取り、土地については底地買取特約付の事業用定期借地契約を締結し地代として個人オーナーにお支払いするスキームをご提案しました。
その後の検討材料として用いるため、対象物件について物理的・法的・経済的に詳細な調査を行い、対象不動産の問題点、改善の可能性を洗い出し、不動産価値の把握を行いました。
そのうえで、様々なスキームをご提示し、スキームごとのメリットとデメリット、売主側と買主側のメリットとデメリットを明確にご説明しました。
土地建物の所有権での適正価格はもちろんのこと、借地権設定、底地売却、金銭消費貸借、共有持分分割など様々な方式のスキームを検討し、将来的な買い取りの保証と個人オーナーが納得する収入の確保など、法的根拠を示し、現実味のあるスキームと金額をご提案させていただきました。
検討できる様々なスキームのうち、税法上問題をクリアにし、売主側買主側双方ともに将来的な不安を残さない方法として、一棟の事務所ビルの建物のみを買い取り、土地については底地買取特約付の事業用定期借地契約を締結し地代として個人オーナーにお支払いするスキームをご提案しました。
これにより売主側は譲渡益課税が分散し、建物維持管理から解放されつつ、地代として一定期間収入を得ることができます。また、買主側にとっても、将来的に底地の買い取りを確定されつつ、当面大きな出費を免れ、建物自体は自由に改装・使用することができるようになります。
合意した購入スキームの実行と契約条件の確約のため、公正証書を用いた事業用定期借地権契約及び建物譲渡契約を締結しました。
10年後に土地（底地）の買取請求権を行使できる特約を附則し、その買取価格も現在の適正価格から将来の経済指標を用いた変動率を乗じて決定することができる契約とし、買主側、売主側双方の意向を合致させる取引ができました。
運営する介護施設に隣接している一戸建とアパートが相続に伴い売りに出ており、買い取りの適正価格を調べてほしい。
不動産の査定を行い、適正価格をお知らせしたところ、適正価格と売却希望価格とは大きくかり離していました。隣接地であるため高値でも購入したいとの思惑がありましたが、適正価格とのかい離が大きく、取引を躊躇しておられました。
調べていくうちに、相続財産の中に川崎市内にある一棟の賃貸マンション（空室率50％以上、管理不良）が含まれており、こちらも売却対象であることがわかりました。
この一棟の賃貸マンションと、隣接する一戸建とアパート、合計3物件で検討すれば、採算が合うのでないかとご提案しました。
数年前、看護士・介護士等の職員の社宅として購入した一棟マンションについて、建物の約半分は、20年前の独身寮（共同浴場トイレ等）仕様のため、現在の社宅としてのニーズに合わず使い道がなく、寮部分は使用していない。
残りの半分は、シングルタイプとファミリータイプの居室になっているが、ファミリータイプは社宅としてのニーズが少なく、外部に賃貸中である。
低稼働不動産は会社にとって重荷となっているため、良い方法はないか。
購入価格以上の金額がでるようであれば売却してしまいたい。