JREIC 株式会社ジェイリック
Japan Real Estate Investment Consultants
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事例紹介

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神奈川県内で病院を運営する医療法人及びメディカルサポート法人(MS法人)様からのご相談

ご相談頂いた内容

運営する介護施設に隣接している一戸建とアパートが相続に伴い売りに出ており、買い取りの適正価格を調べてほしい。
不動産の査定を行い、適正価格をお知らせしたところ、適正価格と売却希望価格とは大きくかり離していました。隣接地であるため高値でも購入したいとの思惑がありましたが、適正価格とのかい離が大きく、取引を躊躇しておられました。
調べていくうちに、相続財産の中に川崎市内にある一棟の賃貸マンション(空室率50%以上、管理不良)が含まれており、こちらも売却対象であることがわかりました。
この一棟の賃貸マンションと、隣接する一戸建とアパート、合計3物件で検討すれば、採算が合うのでないかとご提案しました。

弊社コンサルティング

1.徹底した不動産の詳細調査
その後の検討材料として用いるため、3物件全てについて物理的・法的・経済的に詳細な調査を行い、対象不動産の問題点、改善の可能性を洗い出し、不動産価値の把握を行いました。
特に賃貸マンションについては、素人マンション経営による広告・宣伝不足や市場調査を怠っていることによる賃料設定の誤り、また、管理・清掃等が徹底していないことによる管理不良が、低稼働の原因であることが判明しました。
また、詳細調査するなかでは、その売却価値を把握するため、実際に多数業者にヒアリングを行い、複数競合させた上で最も高額で価格を提示できる購入者を見つけ出し、さらにコンバージョンした場合の工事見積を実際に取るなど、弊社が保有する不動産関連ネットワークを駆使することにより、根拠を示し、現実味のある金額をご提案させていただきました。
2.転売スキームの検討
空室率50%以上、管理不良の賃貸マンションであっても、現況のまま即時転売ることによって充分利益の確保できましたが、さらにリノベーションや広告・宣伝の強化を行うことにより、通常の賃貸マンション稼働率を回復させ収支改善を行い、不動産価値を上昇させることが可能であり、リノベーション後に転売すれば、その間の諸経費(リノベーションコスト、流通経費等)を除いても、大きな転売利益が得られると提案しました。
3.売却価値の把握し、物件購入へ
賃貸マンションを現況のままで即時転売した場合の利益、しばらく保有しその間に収支改善を行って転売した場合の利益を、それぞれのパターン毎に追加投資額や想定される売却価格を提案。
収支改善後の賃貸マンションの転売益と、隣接不動産の適正価格との乖離分を考慮しても、充分に採算が取れる取引であることを数字で示し、ご納得の上で3物件を購入されることを決断しました。
4.転売益の確保
本件の場合、依頼者の本業でない不動産賃貸業に追加投資することや、保有期間中の管理をすることに、依頼者の抵抗感が強かったため、利益は少なくなっても即時転売することを選択され、数社ご紹介させていただいたうちの一社に即時転売されることとなりました。
賃貸マンションの購入契約時に、停止条件付き契約での売却契約もほぼ同時に締結し、保有期間中の追加投資とリスクをほとんど負担することなく転売益の確保に成功されました。

お客様のお困りごと

  • 適正な不動産の価格(購入・売却)が分からない。
  • 不動産に隠れているリスクを知りたい。
  • 取締役会や理事会に上奏する資料をほしい。

ジェイリックのコンサルティング

  • 不動産鑑定士による徹底的な調査・査定。
  • 適正価格の提示と適切なアドバイス。
  • 総合的な解決方法の提案。

都内で病院を運営する医療法人及びメディカルサポート法人(MS法人)からご相談

ご相談頂いた内容

数年前、看護士・介護士等の職員の社宅として購入した一棟マンションについて、建物の約半分は、20年前の独身寮(共同浴場トイレ等)仕様のため、現在の社宅としてのニーズに合わず使い道がなく、寮部分は使用していない。
残りの半分は、シングルタイプとファミリータイプの居室になっているが、ファミリータイプは社宅としてのニーズが少なく、外部に賃貸中である。
低稼働不動産は会社にとって重荷となっているため、良い方法はないか。
購入価格以上の金額がでるようであれば売却してしまいたい。

弊社コンサルティング

1.徹底した不動産の詳細調査
その後の検討材料として用いるため、物理的・法的・経済的に詳細な調査を行い、対象不動産の問題点、改善の可能性を洗い出し、不動産価値の把握を行いました。
また、詳細調査するなかでは、その売却価値を把握するため、実際に多数業者にヒアリングを行い複数競合させた上で最も高額で価格を提示できる購入者を見つけ出し、さらにコンバージョンした場合の工事見積を実際に取るなど、弊社が保有する不動産関連ネットワークを駆使することにより、根拠を示し、現実味のある金額をご提案させていただきました。
2.収支改善の検討
未使用となっている寮部分について、賃貸マンションやシェアハウスにコンバージョンした場合の賃料収入の増加と追加投資額の検討、現況のまま一括賃貸した場合の収支改善等を検討し、最も経済合理的、かつ実現性が高い方法をご提案しました。
3.売却価値の把握
1)建物の取り壊し後マンション用地として売却
2)寮部分コンバージョンした場合の収益物件として売却
3)現況のまま一括賃貸した場合の収益物件として売却する場合

等、それぞれのパターン毎に追加投資額や想定される売却価格を提案しました。
4.不動産収支を改善
寮部分を現況のまま某外国人語学学校へ学生寮として賃貸し、不動産の収支状況を大幅改善しました。
5.建物の美化
エントランス、エレベーター、廊下等共用部分にリノベーションを実施し、管理状態が不良であった  建物を美化しました。
6.高値での売却に成功
収支改善と建物の改装を行ったことにより、不動産価値を向上させ、結果、購入時の金額を上回る  金額にて売却することに成功しました。